ขออนุญาตรื้อถอนอาคาร ต้องใช้เอกสารอะไร ยื่นที่ไหน? สรุปให้เข้าใจง่าย

ก่อนรื้อบ้านหรืออาคาร หลายคนสงสัยว่าต้องขออนุญาตรื้อถอนอาคารหรือไม่ ต้องใช้เอกสารอะไร และยื่นที่ไหน คำตอบขึ้นกับว่าอาคารตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ใช้บังคับกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ และตัวอาคารมีลักษณะเข้าเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดหรือเปล่า

บทความนี้สรุปหลักเกณฑ์จากพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และคู่มือสำหรับประชาชนของหน่วยงานท้องถิ่น ให้อ่านเข้าใจง่าย พร้อมรายการเอกสารที่มักต้องใช้ เพื่อให้เตรียมตัวได้ถูกก่อนเริ่มงานรื้อ

กฎหมายควบคุมอาคารใช้กับพื้นที่ไหน

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ไม่ได้ใช้บังคับทุกตารางนิ้วของประเทศโดยอัตโนมัติ แต่ใช้ในเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น เขตเทศบาล และพื้นที่ที่มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับกฎหมายควบคุมอาคาร ในทางปฏิบัติ พื้นที่ในเมืองและชุมชนส่วนใหญ่อยู่ในเขตบังคับใช้

วิธีตรวจสอบที่ง่ายที่สุดคือโทรถามกองช่างของเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบลที่อาคารตั้งอยู่ ว่าพื้นที่นั้นอยู่ในเขตบังคับใช้หรือไม่ และท้องถิ่นมีข้อบัญญัติเพิ่มเติมหรือเปล่า

อาคารแบบไหนต้องขออนุญาตรื้อถอนอาคาร

ตามมาตรา 22 ของพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร อาคารที่จะรื้อถอนต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ เมื่อเข้าลักษณะต่อไปนี้

1. อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร ซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคารนั้น
2. อาคารที่อยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร

เงื่อนไขข้อ 2 คือข้อที่บ้านทั่วไปเข้าข่ายบ่อยที่สุด เช่น ห้องแถว ตึกแถว หรือบ้านที่ปลูกชิดรั้วติดถนนหรือติดบ้านข้างเคียง ส่วนบ้านเดี่ยวกลางที่ดินกว้างที่ห่างจากอาคารอื่นและที่สาธารณะมาก อาจไม่เข้าเงื่อนไขนี้ แต่ควรยืนยันกับท้องถิ่นทุกครั้ง เพราะอาจมีข้อบัญญัติท้องถิ่นหรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

ขออนุญาต หรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ต่างกันอย่างไร

กฎหมายเปิดให้เลือกได้สองทาง

ตามคู่มือประชาชนเรื่องการแจ้งรื้อถอนอาคารตามมาตรา 39 ทวิ เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องออกใบรับแจ้งให้ภายในวันที่ได้รับแจ้ง และภายใน 120 วันนับแต่วันที่ออกใบรับแจ้งหรือวันเริ่มรื้อถอน หากตรวจพบว่าการรื้อถอนหรือเอกสารไม่ถูกต้องตามกฎหมาย จะมีหนังสือแจ้งข้อทักท้วงให้ผู้แจ้งทราบ

ยื่นที่ไหน

ยื่นต่อ “เจ้าพนักงานท้องถิ่น” ของพื้นที่ที่อาคารตั้งอยู่ ในทางปฏิบัติคือติดต่อกองช่างหรือส่วนโยธาของหน่วยงานท้องถิ่น ได้แก่

• ในเขตเทศบาล ติดต่อเทศบาลนครหรือเทศบาลเมืองหรือเทศบาลตำบลที่อาคารตั้งอยู่
• นอกเขตเทศบาล ติดต่อองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ในพื้นที่

หลายท้องถิ่นมีคู่มือสำหรับประชาชนและแบบฟอร์มให้ดาวน์โหลด หรือขอรับได้ที่สำนักงาน ควรโทรถามก่อนว่าต้องนำเอกสารอะไรไปบ้าง

เอกสารที่มักต้องใช้

จากคู่มือสำหรับประชาชนเรื่องการแจ้งรื้อถอนอาคารของท้องถิ่น เอกสารที่มักต้องเตรียมมีดังนี้ (แต่ละท้องถิ่นอาจกำหนดเพิ่มหรือต่างจากนี้)

• แบบคำขอหรือแบบแจ้งรื้อถอนอาคารตามแบบที่ท้องถิ่นกำหนด
• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ยื่น
• สำเนาเอกสารสิทธิ์ที่ดิน เช่น โฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ ส.ค.1
• หนังสือยินยอมของเจ้าของที่ดิน กรณีผู้ยื่นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน
• หนังสือมอบอำนาจ กรณีให้ผู้อื่นยื่นแทน
• หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล กรณีผู้ยื่นเป็นนิติบุคคล
• แผนผังบริเวณ แบบแปลน และรายการประกอบแบบ แสดงขั้นตอนและวิธีการรื้อถอน
• หนังสือรับรองของผู้ออกแบบหรือผู้ควบคุมงานที่เป็นวิศวกร พร้อมสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (ตามที่กำหนด)

อ่านตัวอย่างคู่มือสำหรับประชาชนฉบับเต็มได้ที่ คู่มือการแจ้งรื้อถอนอาคารตามมาตรา 39 ทวิ (ศูนย์ข้อมูลข่าวสารของราชการ)

ระยะเวลาพิจารณา

ระยะเวลาขึ้นกับท้องถิ่นและความครบถ้วนของเอกสาร ตัวอย่างจากคู่มือประชาชนของเทศบาลแห่งหนึ่ง กำหนดระยะเวลาดำเนินการรวมประมาณ 15 วัน ตั้งแต่ยื่นแจ้ง ตรวจเอกสาร จนถึงการพิจารณา ดังนั้นควรเผื่อเวลาไว้ก่อนนัดผู้รับเหมาเข้ารื้อ

สิ่งที่ช่วยให้เร็วขึ้นคือเตรียมเอกสารให้ครบตั้งแต่ครั้งแรก และสอบถามรายการที่ท้องถิ่นนั้นต้องการก่อนยื่น

ถ้ารื้อโดยไม่ขออนุญาตจะเป็นอย่างไร

การรื้อถอนอาคารที่เข้าเงื่อนไขโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่ได้แจ้ง ถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายควบคุมอาคาร เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งระงับการกระทำ และผู้ฝ่าฝืนอาจมีความผิดตามบทกำหนดโทษของกฎหมาย นอกจากนี้ หากการรื้อถอนทำให้บ้านข้างเคียงหรือบุคคลอื่นเสียหาย ผู้เกี่ยวข้องยังอาจต้องรับผิดชดใช้ความเสียหายด้วย

การทำให้ถูกต้องตั้งแต่ต้นจึงคุ้มกว่ามาก ทั้งในแง่กฎหมาย ความปลอดภัย และความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน

ผู้รับเหมารื้อถอนช่วยอะไรได้บ้าง

ผู้รับเหมารื้อถอนช่วยเตรียมข้อมูลด้านงานได้ เช่น ประเมินลักษณะอาคาร ระยะห่างจากอาคารข้างเคียง ขั้นตอนและเครื่องจักรที่จะใช้ ซึ่งเป็นข้อมูลที่ต้องใช้ประกอบแผนการรื้อถอน ส่วนเอกสารที่ต้องลงนามโดยวิศวกรหรือผู้ควบคุมงาน ต้องเป็นผู้มีคุณสมบัติตามที่กฎหมายกำหนด

เมื่อเอกสารเรียบร้อย ทีมงานอีสานแมคโฮพร้อมเข้ารื้อถอน ขนเศษวัสดุ และปรับพื้นที่ต่อในขอนแก่น กาฬสินธุ์ มหาสารคาม ร้อยเอ็ด อ่านการเตรียมตัวด้านอื่นได้ที่ รื้อถอนบ้านเก่า ต้องเตรียมอะไรบ้าง หรือดูบริการรื้อถอนที่หน้าแรก

ถ้าหลังรื้อถอนจะถมที่ต่อ อย่าลืมดูเรื่องการแจ้งถมดินตามกฎหมายด้วย

คำถามที่พบบ่อยเรื่องขออนุญาตรื้อถอนอาคาร

บ้านไม้ชั้นเดียวต้องขออนุญาตรื้อไหม?

ไม่ได้ดูที่วัสดุเป็นหลัก แต่ดูว่าอยู่ในเขตบังคับใช้กฎหมายควบคุมอาคาร และอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตรหรือไม่ ควรสอบถามกองช่างในพื้นที่

แจ้งตามมาตรา 39 ทวิ แล้วเริ่มรื้อได้เลยไหม?

เมื่อยื่นแจ้งพร้อมเอกสารครบ เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะออกใบรับแจ้งเป็นหลักฐาน แต่ท้องถิ่นยังตรวจสอบภายหลังได้ หากพบว่าไม่ถูกต้องจะแจ้งข้อทักท้วง ควรทำตามแผนที่แจ้งไว้อย่างเคร่งครัด

ยื่นขออนุญาตรื้อถอนที่ไหน?

ยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นของพื้นที่ที่อาคารตั้งอยู่ โดยทั่วไปคือกองช่างของเทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล

ใช้เวลานานไหม?

ขึ้นกับท้องถิ่นและความครบของเอกสาร ตัวอย่างคู่มือประชาชนของเทศบาลแห่งหนึ่งกำหนดประมาณ 15 วัน ควรเผื่อเวลาก่อนนัดผู้รับเหมา